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第一章 中国商品房的诞生 2

第一节 中国商品房市场的复活与繁荣 2

1.公房出租：免费的午餐吃不饱 2

2.公房补贴出售：住房改革拉开序幕 7

3.提高住房租金建立住房公积金：政策驱动城镇居民购买住房 11

4.福利分房停止：逐步实行住房分配货币化，商品房制度全面实行 16

5.国民经济的支柱产业：房地产市场的波涛翻滚，不断反转 23

6.骑虎难下：房地产市场在反复调控中快速增长 28

7.供给侧改革：去库存 37

8.住房制度改革评述 38

9.住房改革向何处去 40

第二节 从土地到商品房的行走轨迹 43

1.开发商拿到土地出让合同的过程 43

2.房地产建设项目行政许可程序 47

3.开发商与有关机构和部门的协商沟通 49

第二章 商品房的高价是如何炼成的 52

第一节 商品房的价格确定 52

1.政府对房价及其构成的明确规定 52

2.房地产开发建设、税收费用及相应成本 54

第二节 推高商品房价格的主要因素 57

1.政府方面的因素 58

2.开发商方面的因素 67

3.通货膨胀的影响 75

4.投资与投机推波助澜 76

5.租房市场的影响 81

6.民众的保值和恐慌心理 82

7.大城市的虹吸效应 85

第三节 高房价究竟是谁之过 87

1.政府与开发商之间的口水战 87

2.中央政府与地方政府之间的“游击战” 89

3.开发商与公众的心理战 91

第三章 商品房的低质是如何造就的 96

第一节 商品房建筑标准的确定 96

1.民用建筑的使用年限问题 96

2.民用建筑的安全性问题 103

第二节 建筑材料现状 108

1.主要建筑材料的质量问题 108

2.建筑装饰装修产品的质量问题 113

3.建材存在质量问题的原因 115

第三节 施工过程的质量监管 117

第四节 建筑从业人员队伍现状 119

1.建筑行业中农民工建筑队伍的现状 119

2.建筑行业中其他从业人员的现状 121

第五节 影响工程质量的其他因素 123

1.压缩工期：一味图快导致的质量问题 123

2.压低造价：层层转包下的“豆腐渣工程” 124

3.商品房预售制度：导致更加忽视房屋质量 125

第四章 商品房的维权与维修 128

第一节 艰辛维权路 128

1.我的买房维权经历 128

2.买房维权究竟有多难 136

第二节 维权难的原因 138

1.原因一：政府职能的削弱 139

2.原因二：消费者协会先天不足 139

3.原因三：仲裁局限性大 140

4.原因四：法律支持力度不够 141

5.原因五：检测等服务机构服务不到位 141

6.原因六：开发商的拖延战术 141

第三节 自我救赎降低维权之难 143

1.消费者的自我救赎之合同篇 143

2.消费者的自我救赎之收房篇 146

3.消费者的自我救赎之维修篇 148

4.消费者的自我救赎之方法篇 149

第五章 房地产业的法律和政策思考 152

第一节 现行法律政策存在问题浅析 152

1.问题一：对违法行为处罚力度不够 153

2.问题二：对于消费者的保护力度不够 154

3.问题三：上下位法规定不一致 155

第二节 政策法律修改的路径探讨 156

1.思虑周全，发挥政策导向作用 156

2.将法律完善后再行出台实施 158

第六章 中国住宅的未来 160

第一节 给住宅房地产业一个准确的定位 160

1.房子的定位为什么不够明确 160

2.住宅房地产业定位策略：标本兼治 163

第二节 节约资源量须减少空置建造 165

1.房子空置问题突出 165

2.解决房子空置的关键：先立业后立城 168

第三节 宽敞舒适是现代住房的起码要求 170

1.我国居民住宅面积的现状 170

2.关于房子实际使用面积的建议 172

3.“旧屋扩建改造工程”方案 174

第四节 变经济适用房为共有产权房 175

1.经济适用房为什么要取消 175

2.共有产权房的好处 176

第五节 取消住宅地产的土地拍卖制度 177

1.住宅地产土地拍卖制度的弊端 177

2.叫停住宅用地的招拍挂是当务之急 178

第六节 提高住宅建设标准，加强质量管理，建设百年住宅 181

1.提高民居抗震设防指数 181

2.延长民居设计使用年限 181

3.提高民居建材标准 182

4.加强施工建设过程的监督管理 182

5.改革验收制度 183

6.加强建筑队伍的建设和培养 183

7.梳理建筑领域的相关法律法规 183

第七节 合理的税收制度设计和住房价格 185

1.中国房地产税收与房价构成的现状 185

2.税收制度的改革和房价的构成 187

第八节 让商品房维权变得简单有效 190

1.住房维权存在的机制问题 190

2.维护住宅房地产市场秩序的几点建议 191

附录1：《中华人民共和国城市房地产管理法》 199

附录2：作者对现行中华人民共和国城市房地产管理法的修改建议 213

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