导论 1
上篇 全球房地产：市场表现与制度基因 73
第一章 中国香港为何深陷高房价困境 73
第一节 经济高度繁荣，住房面临困境 75
第二节 香港住房制度支柱 78
第三节 地价房价螺旋上涨机制：供地不足铸就高房价，高房价推高地价 98
第二章 英国房价何以刚性上涨 101
第一节 高品质与高房价的共同体 103
第二节 英国住房制度支柱 107
第三节 土地供给不足、人口持续流入、金融市场化共同推动房价刚性上涨 132
第三章 美国60年房地产大牛市的巅峰繁荣与骤然落幕 137
第一节 史上最长的房地产大牛市 139
第二节 美国住房制度支柱 145
第三节 房地产神话破灭三部曲：资产价格下降、流动性枯竭、信用紧缩 164
第四章 日本房地产市场大起大落的终极逻辑 175
第一节 日本两次房地产危机的催生、爆发及后果 177
第二节 从喧嚣到沉寂：掉下人口悬崖的日本 192
第三节 日本住房制度支柱 196
第四节 泡沫终将破灭：任何泡沫的催生和破灭都是货币政策的副产品 216
第五章 德国房价长期稳定之谜 219
第一节 德国房地产市场奇迹 221
第二节 德国住房制度支柱 223
第三节 房价长期平稳运行机制：金融稳健、租购并举、城市协调发展 239
第六章 新加坡如何实现“居者有其屋” 245
第一节 高住房自有率奇迹 247
第二节 新加坡住房制度支柱 249
第三节 如何使用政府和市场两种力量实现“居者有其屋”的政治理想 270
下篇 中国房地产：制度建设与未来展望 277
第七章 中国房地产70年简史 277
第一节 住房严重不足的福利公房时代（1949-1978年） 279
第二节 房改启动前的曙光乍现（1978-1994年） 281
第三节 全民进入商品住房新时代（1998年至今） 284
第四节 中国房地产市场回顾与反思 287
第八章 中国住房制度支柱 293
第一节 住房金融制度：以商业按揭为主、公积金为辅 295
第二节 土地制度：两权分离、用途管制、供应垄断 301
第三节 税收制度：重增量轻存量，重交易轻保有 308
第四节 租赁制度：进入租售并举新时代 314
第五节 住房保障制度：多渠道、分层次、高覆盖 318
第六节 中国住房制度的反思 323
第九章 中国房地产市场发展趋势 329
第一节 未来中国房地产市场空间有多大 331
第二节 当前房地产市场风险有多大 354
第三节 未来行业集中度能有多高 363
第四节 从国际经验来看中国房企的三种未来之路 365
第十章 房地产税的国际经验与中国实践 391
第一节 发达经济体房地产税怎么收 393
第二节 房地产税能否替代土地出让收入 397
第三节 中国房地产税的改革历程、征收现状及效果 415
第四节 房地产税出台的最佳时机和预期影响 422
启示 住房制度深度塑造房地产市场 429
第一节 房地产过度金融化是风险之源 431
第二节 土地供给是房价的直接决定因素 434
第三节 税收是短期调节因素 437
第四节 租购并举的市场才是健康的房地产市场 438
第五节 住房保障是对中低收入阶层的必要支持 440
参考文献 443
致谢 457
