国有不动产合规经营管理研究及典型案例评析PDF电子书下载

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上篇 国有不动产合规经营管理研究 3

第一章 绪论 3

1.1 选题背景 3

1.2 研究综述 4

1.2.1 西方经济学关于不动产对经济增长的价值研究 4

1.2.2 我国不动产经济学研究 9

1.3 研究结构 13

1.4 研究方法 14

第二章 不动产合规经营管理的时代背景 15

2.1 新中国成立到改革开放前，我国的不动产业发展情况 15

2.2 改革开放40多年我国不动产市场变迁 17

2.2.1 不动产商品化改革阶段 17

2.2.2 不动产市场化改革阶段 21

2.2.3 不动产全面市场化阶段 25

2.2.4 不动产市场发展新阶段 28

2.3 改革开放40多年不动产市场发展成就 29

2.3.1 城乡住房供应量迅速增加 29

2.3.2 城乡居民住房面积大幅增长 30

2.3.3 城乡人居环境和质量明显改善 31

2.3.4 保障性住房成绩斐然 32

2.3.5 不动产业不断成长 32

2.4 新时代我国不动产改革发展新要求 35

2.4.1 完善不动产供应体系 36

2.4.2 健全相关配套政策，促进不动产市场平稳健康发展 37

第三章 国家机关和国有企事业单位不动产发展改革历程 40

3.1 大规模建设阶段 40

3.1.1 第一时期：1949—1957年 40

3.1.2 第二时期：1958—1959年 50

3.2 长时间“欠账”阶段 62

3.3 发展现状 66

3.3.1 以服务社会化为改革发端和重点 66

3.3.2 政治性、法制化特点日益明显 67

3.3.3 公益性特征明显 71

3.3.4 分类化经营管理 71

3.3.5 集中统一管理格局初步形成 72

第四章 国家机关和国有企事业单位不动产经营管理的主要形式和实践经验 73

4.1 国家机关及国有企事业单位不动产经营的主要做法 73

4.1.1 成立专门的不动产管理部门 73

4.1.2 利用资源优势盘活闲置资产 74

4.1.3 实施多样的不动产资产经营和资本运作 75

4.2 国家机关及国有企事业单位处置不动产的主要类型 76

4.2.1 出售 76

4.2.2 调整出租策略 76

4.2.3 完善权属 77

4.2.4 改变不动产用途 77

4.2.5 不动产证券化 77

4.3 存在的问题 78

4.3.1 公益性不动产 78

4.3.2 经营性不动产 79

4.4 四大认识误区 81

第五章 不动产合规经营管理的法律法规政策 83

5.1 不动产经营管理法律的缘起与发展 83

5.2 相关法律法规政策的体系现状 84

5.2.1 《物权法》 84

5.2.2 不动产统一登记制度 90

5.3 不动产法律法规实施中存在的问题 91

5.4 相关法律法规政策的发展趋势 92

第六章 不动产合规经营管理的意义与经验借鉴 93

6.1 国家机关和国有事业单位不动产合规经营管理的意义 93

6.1.1 增强规矩意识，避免决策失误 93

6.1.2 规避潜在风险，提高预警能力；明确各方责任，识别和处理风险 94

6.1.3 完善制度监督，防止违法操作；合理约束日常行为，防微杜渐 95

6.2 国有企业单位不动产经营管理的重要性 96

6.3 国外国家机关不动产管理实践 97

6.3.1 美国 97

6.3.2 德国 100

6.3.3 日本 101

6.3.4 英国 104

6.3.5 法国 106

6.3.6 加拿大 108

6.3.7 澳大利亚 110

6.3.8 俄罗斯 111

6.4 国内外企业不动产管理经验 113

6.4.1 西门子 113

6.4.2 上海电气 113

6.4.3 光明集团 114

6.5 国外不同模式下不动产经营管理的启示 114

6.5.1 健全的法律法规 114

6.5.2 多元主体的监管体系 115

6.5.3 多元主体的监管方式 115

6.5.4 有效的税收监管 116

第七章 不动产合规经营管理的对策建议和路径选择 117

7.1 不动产合规经营管理的方式和手段 117

7.1.1 完善岗位合规制度，明确岗位职责，重视风险识别，提升风控能力 117

7.1.2 加强不动产全生命周期监管，兼顾事前预防、事中监督、事后整改 119

7.1.3 健全配套机制，考核体系科学化、激励机制有效化、容错机制落地化 121

7.1.4 开展持续的学习培训，关注基层、主题鲜明、形式多样 122

7.1.5 注重合规大环境建设，打造合规文化，树立合规价值规范 123

7.2 我国企业不动产管理的对策建议 124

7.2.1 在企业内设置专门的管理机构，实行专业化管理 124

7.2.2 加强外部协作 125

7.2.3 引入专业不动产管理人才 125

7.2.4 积极探索不动产的证券化，不断完善法律监管体系 126

7.2.5 合理利用法律法规，争取政策支持 126

7.2.6 增强领导的不动产管理意识，做好领导监管 127

7.3 推动不动产合规经营管理的体系建设 127

7.3.1 建设制度架构，严格制度约束 128

7.3.2 建设风险机制，强化系统管控 130

7.3.3 建设监督体系，实施全面监督 131

7.4 规划不动产合规经营管理的有效路径 133

7.4.1 加强顶层设计，完善法律法规和相关政策 133

7.4.2 确保监管前置，实现监管重心的转移 133

7.4.3 建设文化环境，强化合规理念 134

7.4.4 重视税收调节，强化监管稳定收益 135

7.4.5 规范营利行为，防止公益资产收益私有化 136

7.4.6 构建联合监管机制，多管齐下确保合规管理 137

7.4.7 借助社会力量，加强合规管理监管力度 137

下篇 典型案例评析 141

第一部分 国家机关不动产合规经营管理案例 141

1.不动产登记资料查询不属于《中华人民共和国政府信息公开条例》规定的处理范围 142

2.国家机关与相邻不动产所有权人、用益物权人和占有人因不动产产生的相邻权纠纷，属于法院受理民事诉讼的范围 147

3.开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同无效 156

4.受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方有权解除合同 164

5.土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，合同价格条款无效 168

6.未履行法定审批手续，国家机关签订划拨土地转让协议无效 172

7.国家机关依法签订的公有住宅楼买卖协议依法具有约束力，国家机关不按约履行，应承担违约责任 179

8.法院对国家机关采取执行措施不能影响国家行政机关履行法定职责 184

9.国家机关与职工签订集资建房协议发生纠纷，可认定为房屋买卖合同纠纷，属于民事诉讼受案范围 192

第二部分 国有企业不动产合规经营管理案例 198

10.北京地区裁判观点：未依法在产权交易场所内进行的企业国有资产转让交易不必然无效 199

11.不动产登记簿和不动产权利证书记载的事项推定为真实，但有相反证据足以推翻的除外 203

12.合作开发房地产合同当事人应按照实际投资比例分配利润 208

13.起诉前，已取得出让土地使用权证书或有批准权的人民政府同意转让的，不影响转让合同效力 216

14.陕西裁判观点：未依法在产权交易场所内进行的企业国有资产转让交易无效 225

15.同一出让土地使用权订立数个有效转让合同的履行优先性，应依法根据不同情形处理 230

16.未依法评估的企业国有资产交易合同不必然无效 236

17.无权处分人以不动产设立抵押进行贷款，贷款人非善意不能取得抵押权 241

18.国有房地产公司股权并购项目法律要点 249

第三部分 国有事业单位不动产合规经营管理案例 256

19.因单位内部建房、分房引起房地产纠纷不属法院管辖范围，但因此引发的相邻权纠纷可提起民事诉讼 257

20.以公益为目的的事业单位和社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得抵押 263

21.事业单位与职工共有不动产，双方均依法享有占有使用权 271

22.《事业单位国有资产管理暂行办法》不能作为认定合同无效的依据 275

23.合作开发房地产合同成立应具备合作开发房地产合同的一般特征 284

24.合作开发房地产合同签订后，当事人无权以未办理土地使用权变更登记手续为由请求确认合同无效 292

25.合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同 300

26.划拨土地使用权作价出资应经审批、补交土地使用权出让金并办理产权转移手续 305

27.第三人依法承包事业单位下属企业经营，其拆迁补偿请求应通过行政诉讼主张 311

参考文献 318

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